Оценка земельного участка с домом под снос

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка земельного участка с домом под снос». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Принято считать, что, устанавливая цену недвижимости, специалисты ориентируются только на рыночную стоимость аналогичных объектов. На самом деле для определения выкупной стоимости, как правило, используются две методики: кроме сравнительного подхода применяют затратный подход.

Компенсация за земельный участок

Другую значительную часть выкупной стоимости составляет цена самого участка. Определяя эту сумму, специалисты опираются на информацию о рыночной стоимости земли, полученную из открытых источников.

Многое здесь зависит от местоположения участка. Так, земельный надел, расселяемый в связи со строительством четвертого моста, расположенный на правом берегу, недалеко от «Бобрового лога», был оценен в 2,18 тыс. рублей за 1 кв. м (то есть в 218 тыс. рублей за сотку). При этом стоимость другого земельного участка, расселяемого на левобережье для тех же целей, была оценена в 1 тыс. рублей за 1 кв. м., цена сотки, таким образом, составила 100 тыс. рублей.

Сразу нужно оговориться, что все это касается только тех случаев, когда участок находится в собственности хозяев дома. На практике зачастую оказывается, что права на землю оформлены должным образом далеко не всегда. Причем, если жители расселяемых домов не занимались регистрацией участка заранее, потом сделать это уже невозможно. С того момента, как территория признается зарезервированной под муниципальные нужды, на нее накладывается обременение, и оформить участок в собственность жители не могут.
Если участок не находится в собственности жильцов переселяемых домов, все, что в таком случае положено владельцам дома, — это компенсация возможности бессрочного пользования участком, право на которое владелец утрачивает в результате переезда.

«На таком участке у владельцев, как правило, располагаются надворные постройки и зеленые насаждения, и всего этого семья лишается в результате переезда, — рассказывает специалист компании „Экспертиза и оценка региональной собственности“ Татьяна Радеева, — поэтому при составлении оценки учитывается право пользования. Поскольку по сравнению с правом собственности право пользования имеет некоторые ограничения, такой участок владелец не может продать или подарить. Поэтому в денежном выражении стоимость права пользования оценивается ниже и составляет примерно половину от рыночной стоимости участка».

Справедливая цена, когда проходит оценка жилья при расселении

Если ваш дом попал в программу реновации, мы поможем вам добиться полного возмещения стоимости квартиры, работ по ее обустройству, а также расходов на переезд. При сносе домов оценка часто осуществляется с дисконтом к рыночной цене и без учета проведенного ремонта. Однако такой подход не позволяет получить справедливое возмещение за утраченную собственность.

Полноценная оценка квартиры при расселении осуществляется по следующим параметрам:

Общая площадь квартиры

• чем она больше, тем больше внесение корректировок к аналогам меньшей пощади;

Планировка

• квартиры с улучшенной планировкой, «распашонки» и некоторые другие стоят больше стандартных;

Этаж

• средние этажи ценятся выше первых и последних, с некоторыми исключениями для элитных форм жилья;

Параметры дома

• тип (монолит, кирпич, панельный), год постройки, состояние конструкций;

Наличие собственной инфраструктуры

• паркинга, магазинов, охраны;

Местоположение

• оценивается расстояние до станций метро, остановок общественного транспорта;

Этапы расселения из аварийного жилья

Само переселение состоит из нескольких этапов:

1. Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
2. Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
3. Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
4. Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
5. Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
6. Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
7. Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.

Когда нужна оценка дома и участка?

Она требуется в разных случаях. Этот документ нужен:

1. Для официального оформления договора купли-продажи и заверения сделки нотариусом с уплатой госпошлины;
2. В случае разрешения споров и отстаивания своих интересов в суде, в том числе при признании сделки недействительной;
3. При разделе совместно нажитого имущества в случае развода в суде;
4. При покупке дома в ипотеку и оформления этой же недвижимости в залог банком обязательно требуется экспертная оценка;
5. При оформлении крупного кредита на любые цели с оформлением обеспечения в виде залога собственной недвижимости;
6. В случае продажи залога банком и обращения взыскания на заложенную недвижимость.
7. От этой суммы зависит размер госпошлины для уплаты в бюджет при осуществлении нотариальных действий при вступлении в наследство.

Когда процедура необходима

Необходимость оценки стоимости дома может возникнуть во многих случаях. Например:

• При расчете налогов и пошлин, которые вы должны заплатить;
• Для оформления его в залог по кредиту или ипотеке;
• Если вам нужно ввести недвижимость в уставной капитал юридического лица;
• Если на дом наложен имущественный арест;
• При необходимости раздела имущества и связанных с этим спорах;
• Если вам нужно получить страховку;
• Если строительство дома не завершено;
• Если вам нужно учесть дом в инвестиционном проекте.

От чего зависит стоимость частного дома

Рыночная стоимость, полученная по результатам оценки дома с земельным участком, зависит от ряда прямых и косвенных факторов:

• Регион или район, в котором располагается земельный участок, принадлежащий собственнику.
• Экологическая обстановка в населённом пункте, наличие лесов, водоёмов.
• Наличие автомобильной магистрали, железнодорожной станции и других объектов, облегчающих транспортную доступность.
• Расположение здания относительно шоссе, качество, протяжённость подъездных путей.
• Тип посёлка, в котором располагается рассматриваемая недвижимость
• Вид разрешённого использования земли, категория надела.
• Форма собственности земельного участка.
• Наличие в непосредственной близости объектов социальной инфраструктуры.
• Оснащённость посёлка централизованными инженерными коммуникациями – газом, водопроводом, очистными сооружениями, трансформаторной подстанцией.
• Площадь, форма земельного надела, особенности природного рельефа.
• Наличие септика, скважины, газового счётчика, выделенной линии Wi-Fi на земле, принадлежащей заинтересованному лицу.
• Наличие ограждения территории, охраны на въезде, внутреннего видеонаблюдения и других элементов безопасности.
• Количество построек на рассматриваемом земельном участке.
• Гидрогеологические особенности местности.
• Площадь жилого дома.
• Конструкции несущих, ограждающих стен, перекрытий, кровли.
• Наличие внутренних инженерных сетей.
• Уровень, качество отделки.
• Год постройки загородной недвижимости, степень физического износа.
• Тип проектной документации, по которой возводился объект.
• Этажность, наличие подвала, мансарды, сауны, бассейна.
• Другие объективные факторы, влияющие на оценочную стоимость жилого здания.

Одним из главных критериев определения рыночной стоимости во время оценки, является исследование аналогичных предложений. Таким образом, адекватная цена выводится не из фактически понесённых владельцем затрат, а исходя из потребительского спроса на объекты данной категории среди населения. В случае оценки недвижимости для финансового учреждения, определяется ликвидационная цена, по которой можно быстро реализовать частный дом на аукционных торгах.

Порядок оценки стоимости частного дома

Перед тем, как узнать стоимость частного дома, заявитель должен согласовать техническое задание с оценщиком, что позволит подписать договор. На основании этого, уполномоченное лицо выполняет регламентные мероприятия, согласно следующему алгоритму:

• Анализ переданной от заявителя правоустанавливающей, технической документации на рассматриваемый объект недвижимости.
• Изучение похожих предложений о продаже загородных домов в том же районе по электронным базам данных риелторских агентств.
• Проверка юридической чистоты частной постройки, а также земельного участка, на котором она расположена.
• Выезд на место, проверка качества дорог, транспортной доступности.
• Проверка соответствия площади земельного надела данным из кадастрового паспорта.
• Визуальное обследование частного жилого дома, выявление дефектов.
• Проведение фотофиксации фасада, внутренних эксплуатируемых пространств.
• Оценка состояния отделки.
• Определение уровня физического износа.
• Проверка работоспособности инженерных коммуникаций.
• Выявление явных дефектов, которые могут повлиять на стоимость.
• Расчёт среднерыночной цены объекта на основании проведённого анализа рынка и объекта.
• При необходимости, рассчитывается удельная средняя цена за 1 квадратный метр.
• Оформление отчёта по результатам оценочных действий.

Чтобы понять, как рассчитать стоимость частного дома без получения официального заключения, каждый посетитель официального сайта нашей компании может воспользоваться онлайн-калькулятором. Для достижения желаемого результата, потребуется заполнить простую интерактивную форму с подсказками. По завершении ввода, система автоматически выдаст ориентировочную рыночную цену объекта на текущий момент времени.

Необходимость сноса дома с участком с целью строительства трассы, дороги, газопровода и иных объектов муниципального и государственного значения

Если снос дома понадобился муниципальным (федеральным) властям по причине необходимости прокладки автомобильной дороги или возведения других объектов муниципального (федерального) значения, закон встает на сторону властей. Другими словами, собственник дома и участка обязан договориться об условиях выкупа его жилья, перевезти имущество и освободить участок. Отказаться от переезда человек не вправе, иначе он будет выселен принудительно и получит компенсацию, установленную судом.

Важно! Даже в том случае, если изъятия дома и земли не избежать, власти не имеют права выселять жителей коттеджа сразу после уведомления о необходимости демонтажа здания. На все процедуры, связанные с подписанием документов, сбором вещей, получением выкупной суммы, отчуждением прав собственности и переездом семье дается 12 месяцев (минимум).

Квартира или дом для временного проживания на период, пока выселенной семье будет найдено постоянное жилье, должна отвечать нормативам жилой площади, быть подключенной к центральным коммуникациям и соответствовать санитарным нормам. В противном случае права граждан, лишившихся своего дома в угоду региональным (федеральным) нуждам, будут нарушены.

Важно! Семье рекомендуется не предпринимать никаких действий, пока собственника дома с участком не вызовут в суд. Такой подход гарантирует владельцу, что сделка имеет законный характер, и он не останется одновременно без дома и денег на покупку нового жилья.

Что требовать – денежную компенсацию или равноценное жилье

Как уже было сказано, в качестве компенсацию за изъятие жилого дома, предназначенного под снос, государственное ведомство или застройщик могут предложить владельцу жилья денежную выплату или аналогичный дом. Собственники должны знать о том, что при изъятии жилого дома с земельным участком застройщиком они вправе потребовать любой компенсации на свое усмотрение (поскольку закон не обязывает идти на уступки):

• денежную выплату на покупку нового аналогичного по ценности жилья,
• новое жилье (коттедж с землей или равноценную квартиру),
• оплаты расходов на переезд и перевозку имущества.

Другой случай – принудительное изъятие дома муниципальным или государственным ведомством. В такой ситуации закон на стороне правительства, а потому жилье с землей в любом случае будут отчуждены сразу после завершения процедуры (оформления и регистрации сопроводительной разрешительной документации). Поэтому в любом случае дело дойдет до утверждения выкупной стоимости и отказа от прав собственности – добровольно ли это будет, или через зал судебного заседания.

Опираясь на все вышесказанное, разберемся с тем, что выгоднее для владельца дома, лишившегося своей недвижимости в силу возникновения муниципальных/государственных нужд в изъятии земли и дома:

Денежная компенсация

Равноценное жилье

Выкупная стоимость изымаемого объекта складывается из следующих составляющих: Рыночной цены дома. Понесенных собственником убытков (на покупку нового дома/квартиры, на аренду временного жилища, на сбор имущества и его транспортировку к новому месту проживания). Если собственник дома с участком выбирает денежную компенсацию, собирается специальная оценочная комиссия. Сумма выплаты будет определена в соответствии с решением экспертов этой комиссии, и далеко не всегда денег достаточно на покупку аналогичного дома (а все потому, что ремонт и неотделимые улучшения не принимаются во внимание).

Получение аналогичного по стоимости жилья – выигрышный вариант, по 3 причинам: Придется искать жилье на замену срочно, иначе выданной компенсации не будет хватать на жилье, которое стремительно дорожает. Поиски новой квартиры или дома могут затянуться, а семье придется где-то жить, поэтому внушительная часть средств уйдет на аренду временного жилья. При совершении сделки купли-продажи нового жилья можно столкнуться с мошенниками и вовсе потерять все деньги.

По каким причинам может быть отказано в выплате компенсации при сносе дома

Рассмотрим несколько конкретных спорных ситуаций, при которых жителям сносимых домов не будет полагаться компенсация или новое жилье:

№ п/п.	Ситуация со сносом дома	Компенсация, новое жилье
1	Снос дома требуется для строительства объекта муниципального (федерального) значения, при этом здание является ветхим, аварийным, непригодным для проживания.	В компенсации будет отказано. Новое жилье будет предоставлено жителям дома, зарегистрированным в нем по месту постоянного проживания. Жилье предоставляется из расчета 18 кв.м. на человека.
2	Принято решение о сносе дома, в котором проживают лица без регистрации по месту жительства.	Денежная компенсация предоставляется. Новое жилье не оформляется.
3	Дом был снесен, его жители получили денежную компенсацию.	Новое жилое помещение не предоставляется, т.к. выплачена компенсация.

Что такое компенсация и кому полагаются выплаты?

Если у собственника есть документы на жилой дом или квартиру, значит он имеет право распоряжаться объектом. Даже если строение уже ветхое или аварийное – права на него принадлежат хозяину. Он, и только он решает судьбу своей недвижимости. Одно из требований – соразмерная компенсация от властей за снос частного дома (ст. 32 ЖК РФ).

Компенсация – это выплаты, которые полагаются владельцу частного дома в связи с изъятием земли для муниципальных нужд. Например, если строение признают аварийным, собственника обяжут его снести. Такая возможность отсутствует в 99% случаев. Поэтому администрация выкупает и землю, и дом, а впоследствии застраивает территорию.

(п. 6 ст. 279 ГК РФ)

Виды компенсации за аварийное жилье:

• денежные выплаты – в размере рыночной стоимости дома, земли и расходов семьи собственника;
• равнозначное новое жилье, например – частный дом или квартира в новостройке;
• равноценное жилое помещение.

Иногда расходы при расселении несет не администрация города, а сам собственник. Это происходит в том случае, если предлагаемое жилье имеет большую стоимость, чем изъятое. Или, например, новый дом с большим метражом, который устраивает собственника. Ему придется доплатить разницу в стоимости из расчета рыночной цены.

Уже в 2022 году планируют внедрить удобные механизмы оплаты, например – социальную ипотеку для переселенцев под выкуп жилья.

Как оформляется компенсация за снос дома в 2022 году

Предположим, вы уже узнали о том, что ваш дом с участком предполагается изъять, чтобы снести и проложить новую дорогу, газопровод или иной объект, необходимый для муниципальных (федеральных) нужд. В такой ситуации необходимо действовать следующим образом:

№ п/п.	Необходимое действие	Уточняющая информация
1	Владельцу квартиры (если решено сносить многоквартирный дом) следует незамедлительно начать процесс приватизации жилья	Даже в том случае, если уже вынесено решение о сносе дома, закон позволяет жильцам приватизировать жилое помещение. Если на момент назначения компенсации квартира будет по-прежнему оформлена по договору социального найма, выплата будет произведена в меньшем размере.
2	Собственнику частного дома необходимо как можно скорее оформить землю в собственность, если она до сих пор в аренде	Законодательство предусматривает более выгодные условия для граждан, обладающих правом собственности на дом и участок, нежели для нанимателей.
3	Желательно оплатить услуги 2-3 независимых оценщиков	Так собственник сможет наверняка узнать оценочную стоимость своего дома и участка. На руках у него будет 2-3 оценочных акта, которые можно использовать как доказательство обоснованности требований об увеличении суммы компенсации в суде.
4	Дождаться выплаты компенсации (или предоставления нового жилья)	Пока компенсация не будет выплачена, не следует подписывать соглашение о добровольном отказе от прав собственности на жилье.
5	Принять справедливые условия выплаты компенсации	Соглашаться следует только с той суммой, которая устроит собственника, или которая была утверждена в судебном порядке.

Необходимость сноса дома с участком с целью строительства трассы, дороги, газопровода и иных объектов муниципального и государственного значения

Если снос дома понадобился муниципальным (федеральным) властям по причине необходимости прокладки автомобильной дороги или возведения других объектов муниципального (федерального) значения, закон встает на сторону властей. Другими словами, собственник дома и участка обязан договориться об условиях выкупа его жилья, перевезти имущество и освободить участок. Отказаться от переезда человек не вправе, иначе он будет выселен принудительно и получит компенсацию, установленную судом.

Важно! Даже в том случае, если изъятия дома и земли не избежать, власти не имеют права выселять жителей коттеджа сразу после уведомления о необходимости демонтажа здания. На все процедуры, связанные с подписанием документов, сбором вещей, получением выкупной суммы, отчуждением прав собственности и переездом семье дается 12 месяцев (минимум).

Квартира или дом для временного проживания на период, пока выселенной семье будет найдено постоянное жилье, должна отвечать нормативам жилой площади, быть подключенной к центральным коммуникациям и соответствовать санитарным нормам. В противном случае права граждан, лишившихся своего дома в угоду региональным (федеральным) нуждам, будут нарушены.

Важно! Семье рекомендуется не предпринимать никаких действий, пока собственника дома с участком не вызовут в суд. Такой подход гарантирует владельцу, что сделка имеет законный характер, и он не останется одновременно без дома и денег на покупку нового жилья.

Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:

Первичную оценку жилого имущества проводит государственная структура правительства Москвы – Департамент городского имущества (далее по тексту ДГИ). В законе г. Москвы не прописаны критерии, по которым проводится оценка недвижимости. Также не уточнен порядок возмещения. При этом в Жилищном кодексе имеется ст. 32, пункт 7, который конкретизирует положения закона о реновации. Так, в компенсацию могут входить:

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;
• убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки в связи с:

Вычленение минимальной площади чаще всего происходит посредством межевания по инициативе мэрии, но жители также сами могут заказать услугу межевания. Согласно закону, владельцы многоквартирных домов считаются и владельцами земельных участков. Если они отмежуют участок больший по площади – владельцем большего объема квадратных метров они и станут.

ПРИМЕР:

Цена земельного участка, отмежеванного под здание, превысила по рыночной цене общую стоимость квартир, находящихся в данном здании. Скажем, восемь квартир при оценке здания обошлись бы в 20-25 млн. руб., тогда как земельный участок стоил порядка 35 млн. руб. Соответственно, собственникам прибыльней продавать не квартиры, а землю.

Таким образом, больше площадь отмежеванной земли – выше выгода владельцев аварийного здания.

Похожие записи:

• Поворот исполнения решения суда в арбитражном процессе как происходит
• Рефинансирование в россельхозбанке в 2023 условия
• Ежемесячные выплаты за 3 ребенка в 2023 в в Башкирии