Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земельного участка из земель сельхозназначения в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Возможность субаренды
Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.
С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.
Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:
- оригинал договора аренды земельного участка;
- подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
- при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.
Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.
Как арендовать землю у государства
Возникают определенные сложности также при оформлении договора арены на земельный участок сельхозназначения с государством. Воспользоваться правом временного владения землёй может каждый гражданин, для чего он должен предварительно обратиться в органы местного самоуправления.
Между тем, есть один важный нюанс – стать арендатором можно только став участником аукциона.
На понравившийся участок первоначально оформляется документ, подтверждающий выбор.
Следующим действием властей является подготовка или приведение в порядок документации на участок — в случае необходимости заказывается межевание, готовится кадастровый паспорт, другая техническая документация. Только после проведения этих действий участок выставляется на земельный аукцион, в котором может участвовать неограниченное количество претендентов. Соответственно, договор аренды заключается с победителем торгов.
Исключение в этом вопросе делают только, если претендент хочет организовать на арендуемой территории фермерское хозяйство.
Договор заключается без торгов, но фермер должен обосновать свои намерения.
Категории земельных участков
Для начала обозначим основные типы участков. Они могут относиться к промышленности, к обороне и безопасности, к связи и радиовещанию, а также к населенным пунктам, иметь сельскохозяйственное назначение.
Вот несколько базовых факторов, которые следует принять во внимание.
- На земельном участке могут располагаться сооружения, жилые и нежилые строения. В таком случае потребуется указать в договоре, кто является их владельцем, какие у них характеристики.
- Обязательное условие – предоставление кадастрового паспорта. В нем четко обозначаются границы земельного участка. Обозначается категория земли. Данный паспорт должен быть на руках у собственника.
- Когда возникает ситуация юридического спора по поводу участка с третьими лицами, арендодатель обязан предупредить об этом факте арендатора. Если условие не выполнено, договор можно сразу расторгать.
- На законодательном уровне устанавливаются некоторые максимальные сроки аренды. Допустим, ограничение распространяется на муниципальные, государственные участки: они сдаются в аренду на срок в диапазоне 3 – 10 лет. При этом цель аренды – реконструкция, строительство зданий.
Как выделить земельную долю в натуре
Процедура выдела земельного пая в натуре регламентирована ст. 13 закона № 101-ФЗ. Выдел возможен 2 способами:
- На основании решения общего собрания участников долевой собственности (п. 2 ст. 12 закона № 101-ФЗ). Таким решением одновременно должен быть утвержден проект межевания земельных участков, перечень собственников и размеры их долей (п. 3 ст. 13 закона № 101-ФЗ). Согласование границ участков не требуется.
- Единолично собственником пая без общего собрания (п. 4 ст. 13 закона № 101-ФЗ). В этом случае владелец пая заключает договор с кадастровым инженером. Последний готовит проект межевания. Размер участка определяется документом о праве собственности, однако может в итоге быть больше или меньше в зависимости от свойств почвы и ее состояния (п. 5 ст. 13 закона № 101-ФЗ). Размер и границы образованного участка необходимо согласовать с соседями, для чего владелец доли направляет сособственникам извещение (п. 6 ст. 13, пп. 10–13 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ).
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.
По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.
Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.
Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?
Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.
Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.
К ним относятся:
- Гражданин, у которого в земля в аренде и на нем зарегистрирован как минимум объект незавершенного строительства – частный дом
- Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
- Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. После оформления прав собственности, без проблем можно заключать договор купли продажи земли.
Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Аренда длится 3 и более года
- Покупка возможна только арендатором
- Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
- На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору
Добавим, информацию, касающуюся НКО.
Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения
Главная » Документы » Договоры » Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (образец)
5/5 (3)
Использование земли с/х назначения возможно на временной основе только путем заключения с владельцем отдельного арендного соглашения. Этим документом удостоверяется факт договоренности между сторонами, фиксируется список прав (обязанностей) каждой стороны.
Не забывайте! Договор – гарант защиты интересов и прав сторон на случай возникновения спорных моментов, касающихся арендуемого объекта.
Договор, на условиях которого арендуется земельный участок, оформляется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ. Сложностей в его оформлении нет.
Определенного зафиксированного законодателем шаблона договора нет. Однако закон требует, чтобы документ составлялся грамотно, и в нем уточнялись все особенности сделки.
Договор, составленный по всем правилам ГК РФ, должен как минимум включать в себя сведения о:
- сторонах, между которыми заключается договоренность (наименование или ФИО, адрес, контактный номер и прочее);
- земле как о предмете договоренности (указывается ее площадь, место расположения, характеристики);
- плате за пользование землей с четким порядком внесения сумм;
- списке прав (обязанностей) сторон;
- требованиях к аренде, основаниях, которые могут выступить поводом для досрочного прекращения сделки в одностороннем порядке;
- установленном порядке, в соответствии с которым будут разрешаться спорные моменты между сторонами;
- перечне форс-мажорных обстоятельств;
- прочих условия, если стороны имеют заинтересованность в их наличии;
- документах (их наименованиях, реквизитах), которые применялись в ходе оформления сделки. Это могут быть паспорта, документы, устанавливающие права собственника на землю, выступающую предметом аренды, и прочее.
Нотариально заверять подобные соглашения нет необходимости – закон не выдвигает таких требований, поэтому оформить документ разрешается и самим.
Чтобы лучше понимать суть составления договора, лучше просмотреть хотя бы несколько образцов, выделив характерные особенности и ключевые моменты.
В соглашении субаренды недвижимости обязательно должны содержаться следующие положения:
- Название документа.
- Число и место подписания договора.
- Идентификация участников сделки и их роли (субарендатор/арендатор).
- Основание на субаренду – данные главного арендного документа (номер и дата его вступления в законную силу)
- Объект сделки – детальное описание надела, адрес местонахождения и размеры, есть ли на земле сооружения и т.д.
- Права и обязательства участников сделки.
- Регламент расчетов — величина арендных платежей, сроки внесения средств, порядок изменения арендной ставки.
- Ответственность за нарушение условий соглашения.
- Период действия арендного договора.
- Заключительный раздел, где прописывается порядок разрешения споров, банковские реквизиты для внесения платежей.
- Подпись каждого участника сделки.
Типовой образец договора субаренды земельного участка
Субаренда земли — это передача земельного участка ее пользователем арендатором другому лицу в пользование на определенный срок и на условиях, согласованных с арендодателем. Такие отношения оформляются соответствующим договором. Согласно ст. Также арендованный земельный участок или его часть может быть передана в субаренду, если арендодатель в течение одного месяца не направит письменного уведомления о своем согласии или возражения. Следует отметить, что, во-первых, условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему. Во-вторых, срок субаренды не может превышать срок, определенный договором аренды земли. В случае прекращения договора аренды действие договора субаренды земельного участка прекращается.
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
Владельцем земельного участка, интересного для ведения хозяйственной деятельности, индивидуального предпринимательства, может быть физическое лицо или государство. Для оформления в аренду государственных площадей существует определенный порядок процедуры.
- Нужно обратиться с заявлением об аренде в орган исполнительной власти на муниципальном или федеральном уровне, в зависимости от ситуации.
- Важно составить документ о выборе той или иной территории для аренды.
- Следующий шаг — межевание надела, подготовка кадастрового паспорта, другой технической документации по выбранному участку.
- Когда документы подготовлены, исполнительный орган власти объявляет и проводит аукцион. Проведение такого мероприятия не зависит от количества желающих взять в наем участок земли.
- На аукционе выбирается победитель, с ним муниципалитет и будет составлять договор по аренде земельных площадей на тот или иной срок.
Для того, чтобы использование участка было законным, его осуществлять имеет право владелец или тот, который оформил арендные отношения с помощью соответствующего договора. Порядок его составления определяется положениями Гражданского Кодекса РФ.
ВНИМАНИЕ! Не существует строгой формы составления рассматриваемого документа. Однако на практике сложились правила, относящиеся к тому, что он должен в себя включать.
Они состоят в следующем:
- Требуется включить в текст основные данные об участниках соглашения. Для юридических лиц потребуются регистрационные данные, включая точное название. Физическим лицам потребуется указать паспортные и другие личные данные.
- Необходимо указать адреса местонахождения, а также контактную информацию. Обычно в неё включают номера телефонов и адреса электронной почты сторон.
- Необходимо точно указать данные участка, об аренде которого идёт речь в документе. Для этого указывают данные о его местоположении, схему расположения и другую необходимую техническую информацию.
- Нужно оговорить условия аренды рассмотреть вопрос об арендной плате: сумму, способ проведения расчёта и периодичность проведения и способ оплаты.
- Стороны могут предусмотреть, по каким основаниям может быть расторгнут этот договор и процедур оформления этого.
- В соглашения включается информация о том, какие форс-мажорные обстоятельства будут считаться уважительной причиной для неисполнения положений документа.
- Необходимо предусмотреть то, как именно должна происходить процедура урегулирования споров между сторонами.
- Если необходимо, в текст договора могут быть включены дополнительные условия. Это делается в том случае, если на это согласны обе стороны.
Общие принципы заключения арендного договора должны соответствовать положениям Гражданского Кодекса.
Сдача в аренду оформляется соглашением в простой письменной форме. При этом в законодательстве отсутствует обязательность условия о нотариальном заверении этого документа.
Законодательство предусматривает ситуацию, когда арендатор передаёт землю сельскохозяйственного назначения третьему лицу, подписав с ним соответствующий договор. Право заключения такого соглашения у него имеется при условии, что это было указано явно в соглашении. Владелец участка имеет право внести в текст договора условие о том, что субаренда запрещена.
При этом необходимо, чтобы был предоставлен план той части участка, которая будет передана в субаренду. При подписании соглашения о субаренде необходимо, чтобы её срок не превышал время, в течение которого действует основной договор. Условия должны быть такими же, как те, которые были выдвинуты в основном договоре. Арендная плата за землю определяется по соглашению сторон.
Кто выдает земли данного типа в аренду
Ими нередко обладает местный муниципалитет. Передают их новым владельцам органы МСУ. Чаще всего арендой земель сельскохозяйственного назначения занимается административный персонал муниципального учреждения либо конкретно созванный под эти цели комитет,решающий подобные инциденты.
В качестве владельцев таких участков могут выступать не только граждане (здесь мы говорим о физических лицах), но и организации (а здесь о юридических организациях). Поэтому все арендные вопросы должны решаться в индивидуальном порядке (либо с помощью органов управления юридического учреждения).
Чтобы региональные власти не злоупотребляли своими возможностями и полномочиями, распределение таких участков происходит посредством торгов открытого типа – в виде аукциона. Предложить провести подобный аукцион может не только вероятный арендатор, но и местный муниципалитет.
Физические лица – льготники могут претендовать на участки без проведения аукциона. Если земля не поставлена на кадастровый учет, она все равно может участвовать в льготном распределении земель, минуя любые торги.
На какой минимальный и максимальный временной период можно арендовать сельскохозяйственную землю
Исходя из действующих законодательных положений Российской Федерации, договор аренды участка земли (вне зависимости от того, кто является его собственником – муниципалитет либо государство) можно заключать на временной период от 3-х до 49-ти лет. Есть и исключение – земли, на которых косят сено и пасут скот. Эти земли можно арендовать только на три года (этот промежуток времени – максимальный).
Аренда земли для сельскохозяйственного назначения заключается на тот срок, который указывается в соглашении. Также стоит отметить, что у действующего арендатора есть преимущественное право на продление арендного соглашения на новый промежуток времени.
Если говорить о пределах – как минимального, так и максимального размера участков земли, предназначением которых является аренда, то их устанавливают региональные законодательные акты. Допустим, если говорить об участках для ЛПХ, стандартный размер равен 10-45 соткам.
Субаренда земель сельхозназначения
Субаренда понравившегося участка земли реальна тогда, когда у арендатора есть соответствующее право. Но для этого арендодатель должен не возражать заключить специальное соглашение. Если в соглашении по аренде это не прописано – этого права у арендатора нет.
В специальном порядке такое соглашение заключается тогда, когда предметом соглашения становится фрагмент арендованной земли, а не весь участок целиком. Тогда у договора аренды должны иметься определенные приложения – документы, служащие подтверждением согласования обеими сторонами фрагмента земли, передаваемого по субарендному соглашению. Этой документацией считается:
- акт, отражающий все показатели площади,
- специальная схема отданного по договору фрагмента земли,
- кадастровый план такой земли (мы говорим о его графическом приложении).
На нем требуется обозначить часть, которую передают в рамках арендного соглашения.
Все другие ситуации предполагают заключение субарендного соглашения с выполнением требований, прописанных в главном арендном соглашении, на временной период, не превышающий временной период главного арендного договора.
Самое главное: не забудьте прочесть все заново перед тем, как подписывать арендный договор! Только после этого ставьте свою подпись!
Таким образом, аренда сельхоз земли в Московской области предполагает тщательный и внимательный подход к оформлению всей процедуры. Если нет определенных знаний в данной сфере, лучше всего обратиться за помощью к специалисту – профессионалу. Он поможет Вам избежать ошибок и сэкономит Ваше время при заключении договора аренды сельскохозяйственной земли!